相続における不動産の重要性不動産相続の弁護士

2.相続財産のほとんどが不動産の理由相続における不動産の重要性

人生で一番高い買い物

多くの人にとって不動産が一生で一番高い買い物であるのは間違いありません。
地域や広さによって価格が大きく変化するため一概には言えませんが、住宅金融支援機構が実施している「フラット35利用者調査(平成24年度)」の統計によると、土地付注文住宅の全国平均価格は約3562万円で、最高は東京の5154万円、最低は秋田県の2535万円。マンションの購入の全国平均価格は3758万円、最高は東京都の4527万円、最低は佐賀県の1869万円となっています。
また同調査によると、ローンを組み始めるのは30代が約半数を占め、次に40代と続きます。かつ世帯年収400万円未満の構成比が上昇しているとのこと。つまり、働き盛りの30代40代サラリーマンが、夢のマイホームのために、その後の一生をかけて、約3000万円から5000万円のローンを返済していくことになります。

「不動産1つ」がトラブルのもと

不動産はたいてい居住目的で購入するので、ローン返済が終わった頃には、老後の生活のための資金しか残っておらず、相続が発生する頃にはたった1つの不動産とわずかばかりの現金が残るだけという財産構成になりがちです。
とすれば、不動産をもらう相続人だけが得をするということになります。不動産を相続したい相続人が何人もいれば、誰が相続するかで必ずモメることになります。
不動産を複数所有していた場合でも、資産価値の差があれば、相続人の間で公平に財産を分割しようとする妨げになります。相続人の関心はやはり資産価値の高い不動産に対して偏ってしまうからです。
これが、遺産分割においてトラブルのもとなります。

【コラム】住宅ローンの種類

住宅ローンの返済方法の代表的なものとして元利均等型と元金均等型とがあります。
元利均等型返済は、元金と利息を合わせた返済額が変わらず、毎回の返済額が同じ額になる返済方法です。金利が変わらない限り、返済額が一定のため、返済計画が立てやすいという点で多くの人が利用しています。元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額を少なくすることができるというメリットがあります。返済当初は利息部分が多く、元金部分が少ないため、元金の減り方は遅くなります。同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなり、借入金残高の減り方が遅くなるというデメリットもあります。
元金均等型返済は、毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法で、元金部分を返済期間で均等に割り、元金部分の残高に応じて利息部分をのせていきます。返済が進むにつれて返済額が少なくなっていくので、同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなるというメリットがあります。しかし、返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の経済的負担が重く、必要な月収も高くなるというデメリットもあります。
なお、住宅ローンはあくまでも住宅として住むことが条件なので、資産としてのマンションは投資ローンで購入することになります。特徴としては住宅ローンに比べて高金利であること、物件自体の担保価値を重視して融資額が決まることなどが挙げられます。

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