相続における不動産の重要性不動産相続の弁護士

4.思い入れが強い不動産がトラブルのきっかけに相続における不動産の重要性

思い入れが相続を困難に

不動産は、生活の場そのものになることから、思い入れが強くなります。
生まれ育った家であれば柱の傷が幼少時の思い出を思い起こさせますし、長年手をかけリフォームを重ねた場合には、あれこれ考えて費やした時間が結実したことが費用以上の意味を持ちます。そのため、愛着のある家を手放す決断は簡単にはできなくなります。
家族の誰かが住んでいる家であれば、無理やり出ていくようにはなかなか言えません。
モノの客観的価値に自分の評価が混在してしまうと、なかなか合理的な行動をとれなくなるのが人間です。結果として持ち続けることにメリットがないとわかっていても、不動産を処分するという判断に至らないのです。

相続財産として田舎に土地と家があるが、相続人の兄弟ともに独立して家を持っていて、将来的に住む予定も無い。どのように遺産分割をしたらよいかという相談を受けたことがありました。
相続財産が不動産だけならば、1人が相続して、その代わりに他の相続人に金銭などを支払う代償分割をするか、将来的に誰も住まないのであれば、家を売却して、その代金で分割する換価分割を提案しました。各々代償金が準備できないという理由で代償分割は却下。もう最終手段として売却するしかないのですが、売却するのはあまり気が乗らない。自分たちが生まれ育った家だし、何よりも家族との思い出が詰まっているから、処分するのはちょっと躊躇する。売却し現金にして兄弟で分けて遺産分割終了と簡単にはいかないと。

専門家としてアドバイスを求められた場合には換価分割を勧めることになりますが、「先祖代々の土地だから売れない」と言われるとそれ以上は何も言えなくなってしまいます。
使用しない不動産を持ち続けても、維持費や管理費は出るし、税金もかかってくる。売却するときに税金も高くなる。踏んだり蹴ったりです。持ち続ける利益が全くないのであれば、早めに処分をしてしまうべきです。けれども思い入れが強く、処分する判断ができないのです。

自分の思い入れもそうですが、先祖代々受け継いできた土地は、いろいろなしがらみで思うように処分できない場合もあります。両親が亡くなり、相続した田舎の広い土地。どう利用しようが自由であるべきなのに、あれこれ本家が口を出してきて、結局自分の一存だけでは売れないということが、特に地方都市で顕著にみられるようです。不要だと思う土地であったとしても、親戚に気兼ねしてなかなか手放せないことも。
また長年の近所付き合いが起因する場合もあります。1人で大きな家を相続して持て余していても、近所付き合いを切り捨てて新たな場所に引越しをすることに対し抵抗を感じて家を手放せない方は多いでしょう。
先祖代々の土地であったり、思い出がつまった実家であったり、そう簡単に手放せないという気持ちは分かりますが、将来的に必要無いと思われる土地であれば合理的な判断が重要になってきます。
判断を先延ばしにしてそのまま放置をしておくと、別の問題が生じることもあります。

【コラム】空き家を相続するデメリット

不動産は、持っているだけでは財産を産むどころから、マイナスの資産と言われます。
不動産は使っていなくても毎年固定資産税などの税金をはじめ、家を維持していくために維持費や管理費が必要になるからです。
固定資産税とは、毎年1月1日現在の土地、家屋(建物)及び償却資産(固定資産という)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村へ納付する税金です。固定資産税は、その固定資産の実際の価格ではなく、課税標準額と言われる評価額(固定資産税評価額)に対し、一律1.4%で計算されます。固定資産税は土地や建物などの固定資産を所有しているだけで、毎年かかってくる税金です。

土地でも住宅用の宅地であれば、固定資産税の軽減特例の受けることができます。
現状では、この住宅用地の課税対象額を軽減する「住宅用地の軽減特例」を使用することで、課税標準額が住宅一戸当たり200㎡(小規模宅地)までは固定資産税1/6、200㎡を超えた部分(一般宅地)については固定資産税1/3に軽減されます。この特例は住宅1戸当たりであり、住宅用以外の宅地は対象になりません。つまり、長年空き家として放置していたり、住宅を解体して更地にしたりした場合は軽減特例の適用外となります。
誰も住んでいない家を持ち続ける場合は、通常どおりの固定資産税や都市計画税がかかります。
また、空き家で相続が開始すると、相続税が高くなる場合もありますし、また3年も空き家だった住宅を売却すると譲渡税も高くなるなど、空き家を相続する際は注意が必要です。

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