不動産にかかる相続税不動産相続の弁護士

3.相続財産を評価しなければ始まらない不動産にかかる相続税

相続財産の評価の仕方にはルールがあります。
特に節税効果が高い不動産についての評価の方法を知ると知らないとでは相続税対策に違いが出てきます。

土地の評価

土地を評価するために路線価を用います。
路線価とは、その道路に接する標準的な宅地の評価額の基準になるものです。道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価格をいい、相続税・贈与税の算定基準となります。
路線価に、その土地の面積を乗じて計算します。
路線価(その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの千円単位の価額)が付された地域の宅地を評価する場合には、評価する宅地の面する路線の路線価を基として、次のように評価します。

土地(宅地)の評価額路線価×土地の面積

相続税・贈与税の算定基準となる路線価は、国税庁が公表します。1月1日を評価時点として、毎年7月頃に一般公開され、全国の税務署や国税庁のホームページで誰でも閲覧することができます。
路線価は、公示価格の80%程度で設定されています。
相続税・贈与税の算定には、納税者の公平性及び便宜性の確保また課税事務の迅速性に適うとして、公示価格を反映させた路線価が採用されています。定められた路線価、補正率等を基に評価するため、公示価格や時価と違った評価額になりますが、一定のルールに基づき計算することにより、土地評価を公平かつ簡単に計算することができるというメリットがあります。

一度ご自宅の路線価を確認してみましょう。
財産評価基準書【路線価図・評価倍率表】(国税庁) http://www.rosenka.nta.go.jp/

数字や記号のようなものばかりなので、最初は何のことなのかわからないかもしれません。しかし、小学校の頃に習った地図記号と同じです。「◎」が市役所、「卍」が寺院と一度覚えてしまえば、どんな地図でも読めるようになったはずです。記号の意味さえわかってしまえば、路線価を読み取るのは意外と簡単なのです。

①所在を確認する

まず、財産評価基準書から調べたい宅地の路線価図を確認します。住所さえわかれば簡単に調べることができます。
東京都千代田区永田町1丁目1番地1号を調べる場合、国税庁のホームページの財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)で年度を選択して、都道府県で東京都を選択して、路線価図をクリックします。「千代田区」、「永田町1丁目」に該当する図を探します。番地は地図上で○で囲んだ数字で表されています。今回の場合1番地ですので地図上の①に該当する土地を探します。

②路線価を確認する

土地が面している道路の数字とアルファベットを確認します。路線価は千円単位で表示されており、1㎡当たりの価額です。たとえば、「1130C」とあればで、1㎡当たり113万円で評価することになります。
ちなみに、平成25年度の路線価最高額は中央区銀座5丁目、鳩居堂の前の道路です。路線価は「21520A」、1㎡当たり2152万円となります。

③地区区分を確認する

路線価図からは土地の価格だけではなく、地区区分も分かります。この地区区分は、土地の評価の際の修正割合に関わってくる重要なものです。それぞれの記号とその意味は次のとおりです。
たとえば、道路に何もマークがなければ、普通住宅地区となります。

地区区分
地区区分記号
ビル街地区ビル街地区記号
高度商業地区高度商業地区記号
繁華街地区繁華街地区記号
普通商業・ 併用住宅地区普通商業・併用住宅地区記号
中小工場地区中小工業地区記号
大工場地区大工場地区記号
普通住宅地区無印

④借地権割合を確認する

路線価の隣に記載されているアルファベットが気になった人もいるはずです。このアルファベットは、借地権の割合を表しているのです。人から借りている土地は、その利用に制限がかかるので、通常よりも評価額が下がります。人から借りている土地については、その土地の評価額にこの借地権割合を乗じて計算します。それぞれのアルファベットとそれに対応する借地権割合は次のとおりです。

記号借地権割合記号借地権割合
A90%E50%
B80%F40%
C70%G30%
D60%H20%

建物の評価

建物は固定資産税評価額を基に評価されます。
家屋(建物)固資産資税評価額は、建てたときの建築価格や取得価格などと一致するわけではなく、評価額を決定する市町村により異なりますが、建築費の50~70%ぐらいで設定されています。
家屋の評価は、このように決定した固定資産税評価額に1.0倍して評価しますので、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

建物(家屋)の評価額固定資産税評価額×1.0
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【コラム】相続財産の評価方法不動産にかかる相続税

相続税の対象となる財産は、金銭に見積ることができる経済的価値のある財産すべてです。
相続や遺贈で受け取った財産が現金や預貯金のような、価値がすぐわかるようなものであればよいのですが、実際の相続財産には、土地や家屋などの不動産、絵画や骨董品などの動産など、必ずしも簡単に評価できないものも含まれています。
加えて、相続税法では、原則として相続、遺贈または贈与により取得した財産の価格は、その財産を取得した時点で評価されます。つまり、相続財産の価額は、原則として「相続開始日」を評価の基準とすることになります。贈与の場合は、「贈与を受けた時」になります。
相続財産の種類や評価の方法を理解して初めて税額の計算ができることになりますので、しっかりチェックしましょう。

主な相続財産の評価の方法
相続財産評価方法
宅地
  • 市街地にある宅地
    路線価方式:路線価に面積をかけて評価
  • 郊外地にある宅地
    倍率方式:固定資産税評価額に倍率をかけて評価
家屋固定資産税評価額×1.0
借地権更地の評価額に借地権割合をかけて評価
借家権更地の評価額(固定資産税評価額)に借家権割合、賃貸割合をかけて評価
上場株式次の株価のうち一番安い評価額
  • 遺贈、贈与があった日の終値
  • 相続開始の月・その前月・その前々月の3カ月の平均
取引相場のない株式株式の発行会社を大中小に区分して評価
  • 類似業種比準評価方式
  • 純資産価額方式
  • 配当還元方式
預貯金相続や遺贈等があった日の預貯金残高がそのまま
定期預金などは既経過利子もプラス
ゴルフ会員権取引相場のあるもの:通常の取引価額×70%
貸付金・未収入金元本と相続や遺贈があった日までの経過利子の合計
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