不動産を利用した節税対策不動産相続の弁護士

1.不動産と現金の価格は同じか不動産を利用した節税対策

同じ「1億円」ではない

1億円の現金と1億円の不動産、あなたなら相続財産としてどちらを残しますか。
現金のメリットは、何と言っても流動性に富んでいることです。たとえば、交通事故に遭い、手術費として急に現金が必要になった場合に1億円の現金を相続していれば、銀行から引き出してすぐにそれを手術費に充てることができます。

一方、1億円の不動産を相続した場合、手術費を不動産で支払うということはできませんので、持っている不動産を売却しなければなりません。不動産は今日売りに出して明日にはすぐに買い手が見つかるものではありません。売却までにどんなに短く見積もっても1カ月、長い場合には1年以上かかってしまいます。必要なときにすぐに換価できないという点では、現金に比べて勝手が悪いと言えるでしょう。 不動産の相続はデメリットばかりかというと、そうではありません。

まず、その不動産そのものが魅力的であれば、積極的に相続したい財産のはずです。さらに不動産を相続するメリットとして、現金に比べて相続税が低くすることができます。
1億円の現金を相続した場合と、時価7000万円の土地と3000万円で建築した建物あわせて1億円の不動産を相続した場合では、条件設定にもよりますが、相続税額に2倍以上の開きが生じることもあります。
なぜ、税金面でこのような違いが出てくるのでしょうか。
それは、さまざまな特例や不動産に見合った評価方法によって、不動産は保護・優遇されているからです。

「1億円」の不動産と現金

不動産について、具体的には、次のような方法や特例によって評価されています。
土地の価格の指標には、実勢価格(時価)・公示価格・相続税評価額(路線価)・固定資産税評価額の4種類がありますが、相続した土地の相続税額を計算する場合には、「相続税評価額(路線価)」が用いられます。路線価は公示価格≒実勢価格(時価)の約80%で設定されているので、7000万円の土地を相続した場合は、その80%、約5600万円がその土地の評価額となり、この金額に対して相続税がかかることになります。一方、7000万円を現金で相続した場合、不動産のような特別な評価方法はないので、額面通り7000万円全額が相続税の課税対象となります。

次に、建物は固定資産税評価額×1.0で評価しますので、固定資産税評価額=建物の評価額です。
建物を建てる際の建築費や取得価格がそのまま固定資産税評価額と一致するわけではありません。固定資産評価額は、自治体によって異なりますが、建築費の約50%~70%ぐらいで設定されています。現金3000万円をかけて建築した家でも、その60%とすると、約1800万円=固定資産税評価額=建物の評価額になります。現金と違って3000万円そのままで評価されるわけではありませんので、現金から建物(不動産)に変えてしまった方が、相続税は安くなります。

以上から、1億円で購入した不動産が約7400万円で評価されることになりますので、約2600万円を減額することができます。

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