不動産を利用した節税対策不動産相続の弁護士

3.人に貸しているだけで評価減不動産を利用した節税対策

人に土地を貸している場合

小規模宅地等の特例を利用できない土地であっても、相続税評価額を低くなる場合があります。
人に土地を貸している場合、いくらその土地が自分名義の土地であっても、「すぐに建物を壊して更地に戻して出て行ってくれ」ということはできません。所有権があっても利用に強い制限がかかります。このような土地を貸宅地といい、相続税評価において低く評価されます。
ちなみに、他人に貸していない自分のために使用する土地のことを自用地といいます。

人に貸している土地(貸宅地)は、借地権の分だけ評価額が低くなります。
借地権とは、土地を優先的に継続して借りることができる権利で、借りている土地の上に建物を所有している人の権利です。土地所有者は突然に「出ていけ」ということはできないのです。

借地権は土地の価格に対して借地権割合をかけて評価します。
借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められており、30%から90%の範囲で決まっています。
路線価図や評価倍率表に表示され、国税庁ホームページで閲覧することができます。
たとえば、2500万円の更地で借地権割合が70%の場合、借地権の評価額は、1750円(2500万円×70%)になります。

一方、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地を貸宅地といい、貸宅地の評価額は、更地の評価額から借地権を差し引いた金額で、750万円(2500万円-1750万円)となります。

借地権の評価額(借地人)
2500万円
(自用地の評価)
×70%
(借地権割合)
1750万円
貸宅地(宅地)の評価額(地主)
2500万円
(自用地の評価)
1750万円
(借地権の価額)
750万円
借地権・貸宅地の評価
借地権・貸宅地の評価

人に土地と建物を貸している場合

土地と家屋をあわせて人に貸している場合、このような土地を貸家建付地といいます。
貸家建付地は、自用地としての評価額から借地権、借家権、賃貸割合の分だけマイナスして評価することになります。たとえば、2500万円の土地の上の一戸建を貸していて、借地権割合が70%の場合は、次のように計算します。借家権割合は、財産評価基本通達で30%と定められています。一戸建のため賃貸割合は100%で計算。

貸家建付地の評価額は、1975万円(2500万円-525万円)となります。

貸家建付地の評価額
2500万円
自用地の評価
×( 1 - 70%
借地権割合
× 30%
借家権割合
× 100%
賃貸割合
1975万円
貸家建付地の評価
貸家建付地の評価

人に貸している建物(貸家)については、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。人に貸している場合は、借家権割合、賃貸割合の分だけマイナスして評価するということです。
たとえば、建物の固定資産税評価額が1000万円、借家権割合が30%、賃貸割合が100%である場合は貸家の評価額は700万円になります。

貸家の評価額
1000万円
家屋の評価額
×( 1 - 30%
借家権割合
× 100%
賃貸割合
700万円

アパートやマンションの場合

上記の賃貸割合とは、貸家の全床面積に対する、課税時期に賃貸している部分の床面積の割合をいいます。つまり、貸家のうち実際に人が入居しているのはどれぐらいなのか、ということです。
たとえば、全戸数が100戸(各部屋の面積同じ)の賃貸マンションにおいて実際に80戸に入居者がいる場合、賃貸割合は80%ということになります。一戸建ての場合、入居者がいるかいないかの2択になりますので、賃貸割合は0%か100%ということになり、賃貸割合は関係ありません。
実はこの賃貸割合が重要です。
固定資産税評価額が1000万円の2棟の賃貸マンションA・Bがあり、Aの賃貸割合が100%、Bの賃貸割合が30%であった場合を考えてみましょう。

マンションA=賃貸割合100%
1000万円1000万円×30%×100%700万円
マンションB=賃貸割合30%
1000万円1000万円×30%×30%910万円

アパートやマンションなどの収益物件であれば当然に評価額が減額されるのではなく、十分に賃借人が入っているからこそ、減額がなされるのです。相続税の節税効果を享受するためには、高い入居率を維持することが重要です。お持ちの賃貸不動産の空室率が高い場合には、修繕やリフォームを行うなどして空室を減らすように努力しましょう。それでもなかなか入居者数が伸びない場合には、少し規模の小さいアパートに建て替えるか、入居者が集まりそうな場所のマンションに買い換えることを検討してみる必要があります。

【コラム】借家のトラブル

借家の利用は、賃貸人と賃借人が対等な立場に立って、契約という形でその根拠が与えられます。
これを借家契約あるいは建物賃貸借契約といいます。一戸建ての家屋はもとより、アパートや賃貸マンション、貸店舗なども借家契約の対象です。
なお、借家契約の法律については、民法とその特別法である借地借家法などに規定があります。

借家契約の主なトラブルとして、以下のものが考えられます。

  • 家賃の増減についての争い
  • 契約更新をめぐる争い
  • 使用方法をめぐる争い
  • 集合住宅の利用をめぐる争い
  • 契約更新と更新料をめぐる争い
  • 敷金・保証金をめぐる争い
  • 修繕をめぐる争い

家賃の増減額の紛争について

当事者間で家賃の増減額について争いになっても、いきなり裁判を起こすことはできません。
まず調停への申立を行う必要があります(民事調停法24条の2第1項)。調停とは、裁判所において裁判官と調停委員から構成される調停委員会を交えながら行われる話し合いです。なお、調停でも解決に至らない場合には、賃貸人は賃料値上げの訴えを提起(訴訟)する以外にありません。そして、訴訟になれば、当事者間に協議がまとまらなくとも、不動産鑑定士の鑑定等をもとに、最終的には裁判所が相当な賃料を定めることになります。

建物の修繕について

借家契約の目的となっている家屋が破損した場合の修繕義務・費用負担義務は、原則として家主にあります。なぜなら、家主には目的物である借家を本来の使用目的に適合した状態で提供する義務があり、借家人は、それを使用する対価として家賃を支払っているからです。ただし、借家の破損が借家人の責任によって生じた場合にも、家主は修義務を負うのかについては争いがあります。近時の通説は家主の修繕義務を否定していますが、家主の修繕義務を認めた判例(東京地判平7・3・16)もあります。

借家の使用方法について

アパートや共同住宅で、一定の用法制限を設けるのは、その特殊性からいって仕方のないことです。このような特約を求めるのは、建物全体の統一的利用、建物の品位保持のために必要なことです。したがって、借家人は、この用法を守る義務があります。借家人がこの特約に違反した場合、契約違反として契約の解除が認められるかが問題となります。用法制限を特約した事実があるからといって、その制限の違反があれば直ちに契約を解除できるというものではありません。貸主と借主の信頼関係がそれによって破壊されたか否かで判断する必要があります。信頼関係の破壊とは、居住用として貸したのに、事務所や店舗として使用している場合、廊下に禁止されている物を放置する、犬や猫を飼うなどした場合、貸主の何度かの注意にも耳をかさないなどの事実があった場合を指し、この場合には契約を解除できるでしょう。

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