不動産を利用した節税対策不動産相続の弁護士

7.海外の不動産と日本の不動産はどちらが得か不動産を利用した節税対策

日本にある土地は、路線価方式や倍率方式によって評価されます。
路線価は公示価格の約80%で計算されますので、通常は時価よりも低く設定されています。
また、小規模宅地等の特例を適用することができれば、一気に評価額を下げることができます。さらに、広大地や崖地、不整形地など、使いにくい土地については評価が下がります。
建物についても、建築費用の約50%~70%とされている固定資産税評価額で評価されるので、時価よりも価額を下げることができます。
相続税対策に利用されるだけあって、日本の不動産については大幅な控除が期待できます。

海外の不動産の評価

海外の不動産はどのように評価するのでしょうか。
財産評価基本通達によると、「国外財産についても、この通達(財産評価基本通達)に定める方法により評価する」とされています。つまり、国内の不動産と同様に、路線価や倍率方式、固定資産税評価額によって評価するということです。

外国には路線価などという考え方はありませんので、国内財産と全く同様に評価するということは不可能です。そこで国税庁は、「原則として、売買実例価額、地価の公示制度に基づく価格及び算定評価額等を参酌して評価する」及び「課税上弊害がない限り、取得価額または譲渡価額に、時点修正するための合理的な価額変動率を乗じて評価すること」としています。実際には、売買実例価額や精通者意見価格等を考慮するため、鑑定士等に評価してもらうことが多いようです。

ちなみに、韓国では、標準地公示価格が示されているので、韓国に不動産を持っている場合にはこの公示価格を利用して評価額を計算することになるでしょう。ただし、あくまでも「公示価格」なので、日本の不動産に比べると評価額は高くなると考えられます。

【コラム】 アメリカの相続手続

アメリカでは、人が亡くなるとプロベートと呼ばれる検認裁判の手続きが行われます。被相続人が遺言を残していればその遺言書を裁判所に提出し、遺言書がない場合には申請書のみを裁判所に提出することで、手続きが開始されます。
アメリカでは遺言を遺す人がとても多く、遺言執行の制度がしっかり整備されています。被相続人の意思が尊重されるため、日本の遺留分のような考え方は基本的になく、執行者によって遺言通りに財産の分配が行われます。遺言により遺言執行者が指定されている場合にはその人が、指定されていない場合には裁判所が執行人を任命します。

日本の場合、相続が開始したと同時に被相続人の財産が相続人全員の共有となりますが、アメリカでは、裁判所の監視の下、遺言執行者が管理します。
遺言執行人が被相続人の財産のうち、共同所有財産や信託されているものを除いたものから税金や債務、裁判費用、弁護士費用などを差し引き、遺産を分配します。「相続人全員の共有」という考え方がアメリカにはありません。清算が終わった後に、裁判所から相続財産の分配について許可が出され、この許可を受けて初めて、相続人は財産を受け取ることができるのです。

なぜこのような手続きが必要なのかというと、アメリカの場合、亡くなってもなお被相続人が自分の相続を行い、正当な相続人に財産を配分しなければならないと考えられています。
しかし亡くなってしまった人には権利能力がなく、財産を分配することはできません。
そこで、被相続人の財産を管理し、被相続人の意思に従ってその財産を処理する人が必要なのです。また、アメリカの場合、相続税や贈与税を支払うのは相続を受けた人(相続人)や贈与を受けた人ではなく、相続をした人(被相続人)や贈与をした人です。亡くなった人が税金を支払うことはできませんので、相続税を支払うためにも、被相続人の財産を管理する人が必要ということでしょう。

プロベートの手続きは、短い場合には5~6カ月、長い場合には1年~3年程度の期間がかかります。
どの州で行うか、財産の種類や相続人によっても異なりますが、長期化してしまう一番の理由は、遺言執行者にあるかもしれません。
被相続人の財産をよく把握している人が執行人になった場合には、財産リストを作成するにしても、どこを調べればよいかが分かりますが、そうでない場合には、どれだけどこに財産があるかを把握するだけでも時間がかかってしまいます。また、仕事をしている執行人の場合、自分の仕事の合間をぬって執行人としての仕事をしなければならないので、どうしても執行人としての仕事が後回しになってしまうのかもしれません。

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