不動産を相続した時の各種手続き不動産相続の弁護士

1.相続登記不動産を相続した時の各種手続

相続が発生すると、被相続人の不動産は相続人の共有状態になり、遺産分割を経て、不動産は取得する相続人のものになります。所有者が被相続人のままになった不動産登記は名義変更の手続きが必要になります。被相続人名義の不動産を取得した相続人に変更する手続のことを相続登記といいます。
相続登記は法律上、いつまでにやらなければいけないという期限が決められているわけではないので、相続登記をせずに放置していたからといって罰金が課されるなどということもありません。しかし、土地の所有者が変わったにもかかわらず名義を変更していないと、土地を相続したのが確かであっても、所有者であることを公的に証明することはできません。

登記を放置しておくと、無用なトラブルに巻き込まれる可能性があります。
たとえば、AさんがBさんに土地を売却したとします。Bさんは新たな土地の所有者となったわけですから、速やかに名義変更手続きを行うべきでしたが、Bさんはそれを怠っていました。それをいいことに、AさんがBさんに売った土地をCさんにも売ってしまうということがあり得ます。Bさんがすぐに名義変更、つまり登記手続きをとっていれば、それ以後Aさんは土地の所有者として当該土地の売却をすることなどできないはずでしたが、不動産登記を信じたCさんがAさんから土地を購入することになったのです。Bさんは手続を怠っていたため、トラブルに巻き込まれてしまったのです。

手続が煩雑になる

被相続人Xについての相続が発生し、子供であるA・B・Cの3人が相続人となりました。Xの相続財産には土地が含まれていましたが、3人は相続登記をせずそのまま放置していました。その後Cが亡くなり、Cの配偶者Dと子供E・Fの3人が相続人になったとします。この場合、もともとXの財産であった土地は、相続人A・B、Cの相続人であるD・E・Fの5人の共有となってしまうのです。土地をいざ分けようとしても、相続人5人が集まって話し合いをしなければなりませんし、不動産を共有としたとしても、売却などの際にはやはり全員の合意が必要となります。当事者の人数が増えると話がまとまりにくくなります。もともとは相続人A・B・Cの兄弟間で話し合えば解決したものを、新たな相続の発生によって、兄弟の配偶者やその子供も含めた遺産分割が必要になるのです。そのまま放置すれば、さらにその子供と自分とのつながりがますます薄い人と話し合いをしなければなりません。
相続登記の申請には多くの書類が必要になり、当事者が増えればその分取り寄せの費用も時間もかかります。相続登記をせずに放置していると、どんどん相続登記の手続が複雑になってしまいます。

早めに書面をもらう

遺産分割協議によって合意したにもかかわらず、遺産分割協議書も作らず、登記も変更せずにいると、遺産分割の内容に不満を持っていた相続人が後になって同意なんてしていないと主張してくる可能性があります。
本来遺産分割が一度成立すると簡単には撤回はできません。撤回するには、相続人全員の同意が必要になってくるからです。しかし、後になって勝手なことを言ってくる相続人は少なくありません。このままでは相続した不動産を自分の名義にすることができず、いつまでたっても不動産を自由に売却することができなくなります。

相続開始から10カ月以内と期限が決められている相続税の申告・納付と違い、遺産分割協議には期限がありません。一部の相続人の勝手で分割協議が白紙に戻ると、次にいつ合意に至るか分かりません。そのうちに新たな相続が発生してしまうと、さらに協議がまとまらなくなってしまいます。また遺産分割協議書がなければ以前の遺産分割がどのように成立したかが分からなくなってしまいます。
トラブルを回避するためにも、協議がまとまりそれぞれの相続分が確定したら、まずはすぐに遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書は必ず作成しなければならない訳ではありませんが、協議後に成立に異議を唱える者が出てきた場合には遺産分割が成立した証拠となります。また不動産の所有権の移転登記が行われる場合、添付書類として必ず必要になりますので、その意味でも作成すべきです。

相続登記には登録免許税といわれる登記費用がかかります。必要な資料さえ揃えて提出すればタダでできるものではありません。登録免許税は不動産の固定資産税評価額×4/1000で計算するので、固定資産税評価額によって変わりますが、2000万円評価の土地であれば8万円の登録免許税がかかります。その他に、登記事項証明書や戸籍謄本・住民票の写し・評価証明書などを取り寄せる費用がかかります。

相続した土地をその後も自分が使用する場合には、登記費用を払うことにも納得できるでしょうが、相続した土地をすぐに売ってしまう場合、高い登記費用を支払うのは馬鹿らしいと思ってしまうでしょう。
被相続人の名義になっている土地を、土地を買ってくれる第三者名義に直接変更すれば登記費用も節約できるのではないか。そのように考える人も多いでしょうが、実際には被相続人名義の土地を直接買主である第三者名義にすることはできません。不動産を売却する場合、最終的に不動産の名義を売主から買主に変更する必要があります。被相続人名義の土地ということは、売主は被相続人でなければなりません。
しかし、亡くなっている者は売買の当事者になることはできませんので、土地の売主となることができません。
そこで、相続した相続人に名義変更をして、その土地の売主になる必要があります。

相続した土地を直接自分で使う場合も、他人に売却する場合も、どちらにしても相続登記が必要です。
手続きの際、場合によっては相続人全員分の戸籍謄本や住民票の写し、印鑑証明書などが必要になります。そのような書類は本人が取得するのが一番簡単なので、遺産分割協議や四十九日など相続人が顔を合わせる機会があるうちに早めに書類を取得してもらって手続きを行うようにしましょう。

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