不動産を相続した時の各種手続き不動産相続の弁護士

4.不動産売買の仲介手数料不動産を相続した時の各種手続

仲介手数料とは、不動産業者を通して不動産を売買あるいは賃借する場合に、不動産業者に報酬として支払うお金をいいます。媒介手数料もしくは媒介報酬ともいいます。仲介手数料は、売買もしくは賃貸借の成約時に成功報酬として支払うもので、依頼や申込み段階では発生しませんし、契約が無効・取消しとなったときも、不動産業者は請求することはできません。

売買の仲介手数料は宅地建物取引業法で定められており、売買価格が200万円以下の部分は売買価格の100分の5(5%)、売買価格が200万円超400万円以下の部分には売買価格の100分の4(4%)、売買価格が400万円超の部分には売買価格の100分の3(3%)となっています。この金額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限になります。

たとえば、売買価格が1000万円の場合、仲介手数料は次のように計算されます。

200万円以下の部分200万円×5%=100,000円
200万円超400万円以下の部分200万円×4%= 80,000円
400万円超の部分360,000円
小   計360,000円
合   計388,800円(税込)

ただし、これは上限額で、これ以下の手数料で行っている業者もあります。
専属専任媒介という形式で仲介契約を締結すると、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえます。だからこそ業者は専属専任で契約をとりたがるし、専属専任で契約をした以上は、多額の広告費を投入し、オープンハウスなどの手間のかかる販促イベントを開催する動機づけになります。仲介手数料は高くなってしまいますが、安ければいいものではない。やはり高額の手数料をもらうからこそ、買主を一生懸命に捜して来ようということになるのです。

一方で、一定額で不動産売買の仲介手数料をとる業者もいます。ただ物件を何度も見学するのに立ち会ったりすると、骨を折る手間は多大にも拘らず報酬は一定額ということで割に合わない。このサービスをしていたものの現在は止めている業者によると、高額物件の場合も一律の手数料になってしまうので買主を探す気がおこらない、物件案内を多数要求されてしまうと元が取れないそうです。

なお不動産賃貸の場合の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により家賃の1カ月分とされています。貸主と借主が仲介手数料を折半するのが原則ですが、借主側が手数料全額を負担することが多いといえます。「家賃1カ月分」と聞いて「仲介手数料=礼金」と思う人もいるでしょうが、それは間違いです。礼金は大家さんに対して「良い物件を貸していただきありがとうございます」という感謝の気持ちを込めて支払うお金。一方、仲介手数料は、仲介業者に対して「良い物件を探していただきありがとうございます」という感謝の気持ちを込めて支払うお金です。支払う相手が違いますので、混同しないようにしましょう。
借主側が仲介手数料として家賃1カ月分を支払う場合が多いのですが、中には仲介手数料無料や半額ということもあります。その場合、仲介業者が身を削っているのかというとそうではありません。借主が支払わずに済んだ手数料分を貸主が代わりに仲介業者に支払っているのです。「仲介手数料無料!」と聞くとおトクだと思って、少し駅から遠かったり、狭かったり、古かったりしても我慢して部屋を借りてくれる人がいるかもしれません。なかなか入居者がいない物件の貸主ほど自分で仲介手数料を負担して、1つでも空室をなくそうとしているのです。

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