不動産を相続した時の各種手続き不動産相続の弁護士

5.重要事項説明書の説明不動産を相続した時の各種手続

宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は購入予定者に対して物件と取引について重要事項の説明をしなければならないとされています。重要事項説明は宅地建物取引主任者が宅地建物取引主任者証を見せ、内容を記載した書面を交付した上で、口頭で説明を行います。
重要事項説明書の最後には、購入予定者が署名・押印する欄が設けられています。この署名・押印は「確かに説明を受けました」ということを示すにすぎませんので、署名・押印したら必ず契約をしなければならないわけではありませんし、それによって契約が成立したことにもなりません。

説明される項目が約200となることがあるにもかかわらず、重要事項説明を契約の直前に行っている不動産会社が60%以上、契約の1週間以上前に説明を行っているのはたったの3%です。
重要事項説明を受けたからといって必ず契約しなければならないわけではないですが、説明を受けてから契約を締結すべきか否かをじっくり考える時間はありません。

また、重要事項説明書には不動産関連の専門用語が多く出てくるので、1度説明を受けただけではなかなか理解するのが難しいといえます。
項目ごとに具体例などを挙げて説明してくれる取引主任者も中にはいますが、重要事項説明書の内容をただ読み上げるだけという場合がほとんどです。
契約の直前に内容をただ読み上げるだけの説明方法であったとしても、説明書を事前に見ることができれば、わからない用語を調べたり、内容についてじっくり検討することができます。そこで出てきた疑問点を重要事項説明が行われた際に取引主任者にぶつけることができれば、十分に納得した上で契約を締結することができ、後日のトラブルも少なくなるでしょう。
しかし、先にも言いましたが事前に説明書を交付しているのは60%弱にとどまり、40%以上は事前に交付していないのです。説明書を事前に交付せず契約直前に説明を行っているとなると、重要事項説明を形式的なものと考えているとしか言いようがありません。

特に新築マンションの場合、一度に多くの買主を集めて契約会を開くのが一般的です。
重要事項説明は契約の直前に、大勢の買主に対して一人の宅地建物取引主任者が説明するという形になります。まるで予備校講の授業のようです。やる気のある予備校生であれば大人数でも構わず質問したり、授業後に講師を捕まえて質問するでしょうが、重要事項説明を受ける買主の多くは、少しぐらいわからないことがあっても質問するのを遠慮するでしょう。また、契約会の流れの中で行われるので、重要事項説明を受けたという認識すらない人もいるかもしれません。
重要事項説明書の説明を事前に受けているか否かで後々トラブルになることが多くあります。「よくわからないけど、まぁいいや」と放置するのではなく、疑問点があれば遠慮せずに質問するようにしましょう。できれば、契約の1週間以上前に重要事項説明をしてもらえるように打診し、どうしても無理な場合でも、事前に重要事項説明書を交付してもらえるように交渉してみましょう。

不動産の賃貸借のトラブル

借地契約とは、土地を借り、その土地を使用収益する契約です。借地人は地代を支払い、地主は土地を使用収益させる義務を負っています。借地契約の主なトラブルは、次のようなものが上げられます。

  • 賃料(地代)をめぐる争い
  • 契約の更新をめぐる争い
  • 借地の用法変更をめぐる争い
  • 借地権の譲渡をめぐる争い
  • 定期借地権の設定・運用の争い

地主と借地人との間のトラブルが話し合いで解決しない場合、最終的には民事訴訟で解決するしかありませんが、地代の増額、減額を請求する場合には、まず調停を申し立てることになっています(民事調停法24条)。
また、借地に関する問題の紛争解決法として、借地非訟事件手続きがあります。これは、借地人と地主との利害調整を図るもので、借地人の申立てにより、地方裁判所(簡易裁判所の場合もあります)が地主に代わって借地人に借地権に関する許可を与える手続きです。
具体的には、①借地条件変更の申立、②増改築の承諾に代わる許可申立、③建物の任意譲渡に伴う借地権譲渡・転貸許可の申立、④更新後の再建築について地主の承諾に代わる許可の申立などがあります。

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