分けられずにモメる不動産相続の弁護士

分けられずにモメる分けられずにモメる

相続の遺産分割において現金や預貯金は、遺留分や寄与分の問題があっても最終的には分割できる財産です。けれども、指輪や絵画などはどうでしょうか。こちらは二つに分けることはできません。
10万円の札束は2人で分けることができますが、10万円の指輪を2人で分けることはできません。分割ができない以上、モノの分割の仕方としては0か100かになるのです。あるいは、100をもらった人が、0の人に、分け前にあたる金額を支払って調整するしかありません。
このような分けられない財産が、時として相続時の遺産分割でモメごとの原因になるのです。

「財産らしい財産は自宅だけ」でモメる

分けられない財産、分けにくい財産の代表格が不動産です。
法定相続分通りに相続させるという内容の遺言を残して父親が亡くなりました。母親はもうすでに亡くなっています。「兄弟二人で仲良く家を守っていってほしい」、「兄弟平等に」の親心から書いた遺言のようです。父親の遺産のうち、財産らしい財産は約4000万円と評価された父が住んでいた自宅と400万円の預貯金のみでした。残された二人の兄弟は、もともと仲が良かったので父の遺言に異存はありませんでした。
しかし実際遺産分割協議が始まると、そう簡単ではありませんでした。

預貯金は兄弟で簡単に二等分できますが、不動産はそうはいきません。不動産を売り払って、お金を分ける話も出ましたが、お互い自分たちが育った家だから売却もしたくない。片方が4000万円の家をもらって、片方が400万円の貯金では、あまりにも不平等です。話し合いを重ねた結果、預貯金を200万円ずつ、不動産は兄が相続して、その半分にあたる金額を「代償金」として弟に分割で支払うことになりました。
ところが、代償金2000万円を分割して支払うことになったものの、だんだんと支払いが滞りがちになり、ついにのらりくらりと弟の請求をかわすようになってしまいました。

一度成立した遺産分割は原則として覆すことができません。成立した遺産分割をなかったことにはできませんので、弟は兄に支払うように請求し続けるしかありません。このように、遺言の内容にお互い納得していたとしても、相続財産の中に簡単に分けることができない財産があるとモメることになります。

相続財産の半分を占める不動産

相続財産に占める不動産の割合は、なんと約46.7%を占めます。
国税庁のデータによれば、平成25年中(平成25年1月1日~平成25年12月31日)に亡くなり、相続税の課税対象とされた被相続人の相続財産の金額の構成比は、土地41.5%、家屋(建物)5.2%、現金・預貯金が26%、有価証券が16.5%となっています。
不動産(土地・家屋)は相続財産の46.7%、全体の約半分を占めていることが分かります。

相続財産の金額の構成比の推移
相続財産の金額の構成比の推移

現金・預貯金よりも有価証券よりもずば抜けて金額(評価額)が大きいのが不動産なのです。法律相談を受けていると、モメているほとんどの案件で不動産が相続財産に含まれています。
相続財産をどう分割するかはすなわち、不動産をどう分割するかの問題であるといえます。

分けるべきではない財産

不動産と同様、取り扱いが難しく分けられない財産、分けにくい財産があります。
それが、事業用資産です。
一生懸命築き上げてきた事業を、なんとかして子どもに継がせたい。
そう考える人は多いでしょう。会社組織として存在するのであればあまり問題になることは少ないかもしれませんが、個人事業主の相続の場合は問題が生じます。
個人事業主の場合、財産のほとんどが事業に関する財産ということがありえます。たとえば、所有している不動産を事務所として使用していたり、事業のために借金をしていたり。
その場合、法定相続分通りに相続財産を分けてしまうと、事業が継続できないことがあります。事業にはある程度の規模のまとまった財産があって初めて安定した経営が可能になるという側面があります。事業用資産が分散すると事業継続が難しい場合も。つまり事業を継続させるには事業を引き継ぐ後継者に一切を相続させる必要があります。

たとえば、農地とトラクター、別々の相続人が相続してしまったら、農業を継ぐ相続人がわざわざ賃料を払ってトラクターを相続した人間から借りてくるという状況になりえます。トラクターなど持つ必要もない人間が、所有だけして賃料を取っているおかしな構図にもなりかねません。
事業用資産は、分割するべきではない財産といえるでしょう。

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1.不動産の遺産分割のポイント分けられずにモメる

モメる要素があると合意が形成しにくい遺産分割協議ですが、初めに軸となる合意事項が決まると話は進みやすいものです。
まず、相続財産に不動産がある場合、その基準となるのが不動産の居住者です。不動産に相続人の誰が住んでいるかによってまず不動産の所有権の帰趨が決まってくるからです。一般的な感覚の持ち主であれば、わざわざ、今住んでいる人を追い出してことを進めようとは思いません。
物事を決める際は、まず明確に決められることを先に決めることが大切です。軸が決まれば後は調整ができます。財産のうち誰が相続してもよいようなものは後回しにします。
先に決めなければならないものを先に決める。
これが、遺産分割協議のセオリーです。

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2.不動産相続・分割方法(1) 現物分割分けられずにモメる

不動産を現物分割で取得する

現物分割とは、遺産分割の方法の1つで、相続財産を現物の財産そのままの形で分割する方法をいいます。各々の財産について、取得者を決める、最も原則的でシンプルな形態で、遺産分割のほとんどが現物分割によって行われています。
不動産でいうと、土地や建物をそのまま1人の相続人が相続する方法を現物分割といいます。

現物分割
現物分割

また、1つの土地を「分筆」して、複数の相続人が各々相続する形態も現物分割といいます。
分筆とは、土地を分けることです。
登記簿上、土地を指す単位を「筆」といい、一筆、二筆などと数えます。一筆の土地ごとに土地を特定するために地番が付けられ、筆ごとに所有者が登記されています。土地の名義人が亡くなった場合、遺産分割をしたあとに相続登記が必要ですが、この筆ごとに名義変更が必要になります。
実際、自宅の敷地で1つの土地と思っていても複数の筆からなるもの、一方、塀などの仕切りがあって2つの分かれた土地に見えるものも1筆の土地であったりもします。いずれの場合も筆ごとに登記がなされているので、各々の名義変更が必要になります。このように不動産の現況と登記簿上は異なっていることもよくありますので、まずは登記簿謄本を確認して土地の状況を確認することが重要です。

被相続人が所有する土地が○○町「30番」という地番だったとします。この土地を相続するために相続人A、Bが2つに分筆した場合、30番1、30番2のように、もともとの地番に枝番号が付けられます。
しかし、このままでは、分筆した各々の土地をA、Bが共有していることになります。30番1の土地についてはA単独の所有、30番2の土地についてはB単独の所有とするためには、持分移転登記をする必要があります。それぞれの土地について持分移転登記をすることによって初めて、土地の単独名義人となることができます。

土地の分筆
土地の分筆

不動産の等分は簡単ではない

たとえば、1億円の預貯金があったとします。これをA、Bの2人で均等に分ける場合には、5000万円ずつに分ければよいのです。Aの持っている5000万円とBの持っている5000万円では価値が違うということはありませんし、1円単位まできっちりと分けることができます。
一方、1億円の土地の場合は、2等分しても当然に5000万円の土地が2つになる訳ではありません。土地は、面積が同じだからといって、価値も同じというものではなく、道路に面しているかどうか、面している場合でもそれが大通りなのか路地なのか、どちらの方角を向いているのか、といった様々な要素を勘案して評価がなされるため、現金のようにきっちり2等分するのが難しいのです。
きっちり分けなくても、と思っていたとしても、実際に相続となった場合にも同じように考えられるでしょうか。誰しも貰えるものなら少しでも多く、価値のある財産を、と思うものです。

不動産は預貯金等に比べて分割するのが困難なため、とりあえず共有にする人が多いようです。
ただし共有では根本的な問題解決とはいえず、ただ遺産分割の問題を先送りにしているだけにすぎません。不動産を相続人の共有にした場合、土地を売却する際などには共有者全員の合意が必要となります。もしも売却に反対する人がいたり、行方不明の人がいたりすると売却できないといった問題が生じます。また、共有のままにしていると、相続が発生するごとにどんどん共有者が増え、ますます全員合意が得られにくくなってしまいます。

たとえば、ある土地をAとBの共有とし、その後Aが亡くなったとします。Aの相続についての相続人がC、D、Eの3人であった場合、土地の共有者はB、C、D、Eの4人となってしまいます。
何かしらの意図があって共有という方法を選択したのであれば問題ありませんが、話し合いや測量してもらうのが面倒だからといって安易に共有にすべきではありません。問題を先送りにせず、共有者が増えていく前に何かしらの対策をとりましょう。

【コラム】地番と住居表示

地番と住居表示は同じではありません。
日本には「住居表示」と「地番」という二つの土地の表し方があります。
登記簿上では一筆の土地ごとに土地を特定するために地番が付けられています。この地番は必ずしも住居表示(住所)と一致しません。
かつては「地番=住居表示」でした。しかし、地番は分筆や合筆によって枝番がつくことになります。たとえば、30番の土地を分筆した場合、30番1と30番2に分かれます。これだけであれば問題ありませんが、30番の1の土地をさらに分筆した場合に、30番1と30番2の間に30番3があるというおかしな状況になってしまいます。分筆や合筆が繰り返されることにより、建物の並び順と住所が一致しなくなり、地番から建物を探すのが困難になり、その結果、郵便の配達が遅れたり、パトカーや救急車、消防車といった緊急車両の到着が遅れる事態が出てきました。

この状況を解決するために、昭和37年に施行された「住居表示に関する法律」により、全国的に新しい住居表示が導入されることになりました。これにより、現在は「地番=住居表示」ではなくなりました。
新しく住所表示が設定されても、もともとあった地番がなくなったわけではなく、登記簿上では相変わらず地番によって表されます。つまり、同じ土地に対して住居表示と地番という二つの表記が存在することになります。
遺言書や遺産分割協議書の作成、登記を変更する場合など、不動産を表記する場合は、住居表示ではなく地番で表します。自宅の土地の地番が何番になっているのか確認しておくとよいでしょう。

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3.不動産相続・分割方法(2) 代償分割分けられずにモメる

不動産を代償分割で取得する

代償分割とは、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払うなどして過不足を調整する分割方法です。この調整金を代償金といいます。
不動産などの分けられない財産しかない場合や事業承継のため特定の相続人に財産を集中させたい場合などに行われます。

代償分割
代償分割

代償金の金額も相続人の協議で決定します。法定相続分に相当した金額を請求される場合もありますが、換価しにくい不動産をもらうよりも多少金額が低くても現金でもらえた方がよいと考えれば、法定相続分よりも低い金額で成立することもありえます。遺産分割は全員の合意さえあれば、どのような内容で成立しても問題なく、法定相続分で必ず分割しなければいけないというものではありません。
いずれにしても、代償金としてある程度の金額を用意しなければいけないのは確かです。相続人自身が現金を持っていれば問題はありません。しかしそのようなキャッシュリッチな相続人はそう多くはありません。結局代償金を支払うために相続した不動産を売却したり、不動産を担保にお金を借りたりしなくてはいけないということもあり得ます。

代償分割の注意点として、支払う金額はもちろんのこと、その代償金を支払う相続人の支払能力の有無を検討することが重要になります。代償分割で分割することで合意しても、結局代償金の支払いがなされなければ全く無意味です。支払いがなされなかった場合でも、債務不履行を理由として遺産分割協議そのものを解除することはできませんので注意が必要です。
代償金を負担する相続人の支払能力を見極めた上で、代償金の支払期日や支払方法等も遺産分割協議で一緒に決定しておくべきです。できるだけ短期間で支払いが済むように設定することがトラブルの防止になります。支払いが長期間にわたる場合は、代償債務の履行を担保するための措置(代償金支払者の資産に対する抵当権の設定など)を考慮する必要もあります。

代償金の準備

不動産の他にある程度の現預金などの相続財産があればよいのですが、老後の生活などに使用して現預金が残せないというのが実情のようです。
そこで、代償金の準備のために活用されているのが生命保険です。
まず、生命保険金は相続財産ではありません。一般的な生命保険の契約では、被保険者が死亡した際に、受取人に指定された者が固有の権利として生命保険金を受け取ることができます。つまり、被相続人が被保険者で、かつ保険料を支払っていた場合は、被相続人が死亡した場合、受取人に指定された人だけが相続財産とは別に保険金を取得することができます。生命保険の特性を利用して、特定の相続人に相続財産とは別に、財産を残してあげることができます。

不動産を相続する相続人を生命保険の受取人に指定して、代償金に充てるよう対策を立てておきましょう。
受取人として指定するのは、不動産を相続しない相続人ではありません。繰り返しになりますが、生命保険金は相続財産ではありません。不動産を相続する相続人がさらに生命保険金を受け取ったところで、その生命保険金は遺産分割対象の財産になりませんので遺留分減殺請求の対象にはならないのです。
不動産を相続することにより生じた代償金を、この生命保険金で補えばよいのです。

生命保険金を代償金として活用するためには、代償分割を行うよう遺言を作成しておくのも方策です。遺言というと現物分割を指定する遺言しか無いように思われがちですが、代償分割の方法で遺言を作成することも可能です。
不動産を相続させる相続人を受取人とする生命保険とセットで、代償分割の遺言を作成し、必ず不動産が特定の相続人に渡るようにするのです。その際は「遺言者は、その所有する次の財産を、長男Aに相続させる。ただし、長男Aは、上記相続財産を取得する代償として、長女Bに500万円、次男Cに500万円を平成〇〇年〇〇月〇〇日までにそれぞれ支払うものとする。」という文言にします。
遺言は、特定の相続財産を特定の相続人に対して渡す現物分割の方法で書かれていることが一般的で、「〇〇は〇〇に相続させる」という文言で書かれます。ただそれではあまりにも一方的で、相続人たちが困ってしまいます。代償分割の遺言は細かい調整方法まで心配りが効いているという点で、残された人たちによって利点があり、トラブル回避につながるといえるでしょう。

【コラム】生命保険金の活用

現金が残せる場合は生命保険をわざわざ活用しなくてもよいのでしょうか。
生命保険にはレバレッジ効果が期待できます。
一般的には、1000万円の生命保険を受け取るために1000万円の掛け金は必要ありません。もっと少ない掛け金で保険金を残してあげることができます。
また先に説明したとおり生命保険は相続財産ではありませんので、遺産分割の対象にも遺留分減殺請求の対象にもなりません。保険金を受け取った相続人は、保険金を受け取った分を考慮して、特に他の相続人に現金を渡すなどの調整をする必要はありません(極端な事例ですと特別受益として考慮される可能性が皆無ではありません)。

加えて、生命保険には、税務上「500万円×法定相続人の数」まで非課税限度額がありますので、節税効果も期待できます。
以上の理由から、生命保険を活用しない手はありません。

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4.不動産相続・分割方法(3) 換価分割分けられずにモメる

不動産を換価分割で取得する

換価分割とは、不動産などの相続財産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法をいいます。現物分割が不可能又は相当ではなく、かつ代償金の支払能力がある相続人がいないために代償分割もできない場合などにこの分割方法が選択されます。
売却代金そのものを分割するので、1円単位できっちりと分けることができ、一見便利な方法のように思えますが、この方法にはいくつかの問題点があります。

換価分割
換価分割

居住中の者の居住地確保

換価分割は対象となる不動産を売却するわけですから、当然その不動産を以後使用することはできません。その不動産を使っていたのが被相続人だけの場合や、誰も使っていなかった場合には問題はありませんが、その不動産に住んでいた人がいる場合に売却すると問題となります。
相続財産は、被相続人とその配偶者が住んでいた不動産のみということがよくあります。その場合、その不動産を売却してしまったら、配偶者はどこに住めばよいのでしょうか。子供と同居することができればよいのですが、それが不可能な場合にはアパートなどを借りて1人で住むということになります。長年慣れ親しんだ土地を離れて1人で生活するというのは、心細いものでしょう。財産を分割できればいい、自分の相続分が確保できればよいというのではなく、残された家族の生活まで考慮しなければなりません。

買い手が付かない不動産

換価分割は売却代金を分割する方法ですから、不動産が売却できることが大前提であり、売却できるまでは遺産分割ができないということになります。しかし不動産は、今日売りに出して明日には買い手が見つかるというものではありません。
どのような不動産かによっても売却できるまでの時間が変わってきます。都心にある築年数2年で最寄駅まで徒歩3分の不動産と、郊外にある築年数30年で最寄駅まで徒歩20分の不動産では、当然、前者の方がすぐに買い手が見つかるでしょう。売却しにくい不動産は、生前に売却しやすい不動産に買い換えるなどして、早めに処分しておくようにしましょう。

売却しないとしても、リフォームだけでも生前にしておくべきです。リフォーム済みの不動産の方がすぐに買い手が見つかるのはもちろんですが、それ以外にも生前にリフォームをしておくべき理由があります。
リフォームした不動産はそれだけ不動産の資産価値が上がります。それに伴い相続税上の評価額も高くなるわけですが、支出したリフォーム費用全額がそのまま評価額に上乗せされるわけではありません。つまりリフォーム費用として1000万円かけた建物がそのまま1000万円アップで評価される訳ではありません。
相続税の計算をする上で、現預金はその額面通りの金額で評価されますので、できるだけ現金を残さない方が節税効果は高くなります。いずれ必要なリフォームであれば、生前にリフォーム費用を支出することによって相続財産となる現金を減らすことができます。結果として、相続税がかからない、または納税額が少なくて済むかもしれません。

【コラム】不動産の売却の方法

不動産を売却する方法としては、「仲介」と「買取」が一般的です。
仲介とは、不動産仲介業者が売却物件の購入希望者を連れて行くることをいいます。買い手は不動産の購入を希望している一般の人で、その買い手を不動産会社が探してくれるということです。不動産は大きな買い物ですし、不動産が売りに出されているからといって、すぐに購入希望者が見つかるわけではありません。売却できるまでに数カ月から長い場合には1年以上かかることがあります。また、仲介手数料などの費用もかかります。その代わり、次に述べる仲介業者の買取に比べてより高い値段で売却することができます。時間はかかってもいいから、できるだけ高く売りたいという場合に有効な方法です。
買取とは、不動産の買い取り業者が売却希望者から直接買い取ることをいいます。不動産の購入希望者を見つける必要がないので、仲介手数料等の費用も必要なく、売却価格の折り合いさえつけば、すぐにでも売却することができます。とりあえず不動産を現金に換えて相続人で分割したい、売却代金を元手に新しい不動産を購入したいという場合には有効な方法です。

しかし、買取は、売却額が安いというデメリットもあります。仲介の場合、仲介手数料がありますので、仲介業者はその手数料分の収入があります。一方買取の場合、原則として手数料はかかりませんし、買い取った不動産を売却しなければ自分たちの利益にならないのです。中古物件をより高い代金で売却するために、リフォームなども買取業者の方で費用を出して行います。そのような費用やリスクを負うため、業者によって多少の違いはあるでしょうが、一般的に買取価格は仲介の場合よりも低くなっているのです。

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5.不動産相続・分割方法(4) 共有分けられずにモメる

不動産を共有する

不動産の分割方法に困ると、とりあえず共有にしてしまいがちです。
不動産の評価額について合意が取れない。不動産以外の財産との分け方について合意が取れない。話し合いが全く進まない。結果、法定相続分に応じた持分による共有という解決方法が採られます。
よって共有不動産は相続で取得した土地・建物に多く見られます。
なお、それぞれの持分で不動産登記をしている状態だけでなく、遺産分割が未了のために被相続人名義のままで放置されている状態も共有といいます。

そもそも共有とは、1つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が持ち合う状態を言います。
2人で1つの土地を共有にする場合、土地が2つに区切って、それを各々が別々に使うということではなく、1つの土地全体を二人で仲良く使う、というのが、不動産の土地の共有です。
各々が自身の持分割合の範囲で所有権を持つことになります。つまり、1つの不動産に対して複数人が所有権を持ち合っている状態です。共有の持分は等分で持つ必要はなく、その割合は共有する人たちの間で異なってもかまいません。たとえば、3人で共有する場合、1人が2分の1、残りの2人が4分の1ずつの割合という共有も可能です。

共有不動産にかかるさまざまな制限

原則として共有不動産の全部について、その持分に応じた使用をすることができますが、他の共有者全員あるいは過半数の同意を得なければ、できないこともあります。

①変更行為・処分行為

まず、共有物の変更行為・処分行為は、他の共有者全員の同意を得なければいけません。
変更行為・処分行為とは、共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更する行為をいいます。具体的には、家屋の取壊しや大規模改造、新築への建替え、共有不動産全体を売却したり、農地を宅地に変えたりすることなどです。また共有不動産を担保としてお金を借りる場合も処分行為に該当します。

変更行為・処分行為は、共有物への影響が大きく、各共有者が受ける利害がとても大きいため、共有者の全員の同意がなければできません。つまり、持分を有する不動産であっても、他の共有者の合意を得ずに処分・変更行為を強行することはできないのです。独断で実行すれば、他の者の財産権を侵害することとなり、トラブルの原因になります。
ただし、売却ができないといっても、自分の持分は自由に不動産を売却することができます。不動産全体は無理ですが、自分の持分のみであれば他の共有者や外部の第三者に売り渡すことができます。

②管理行為

次に、共有物の管理行為は、共有者の持分価額の過半数で決して行わなければいけません。
管理行為とは、利用行為、改良行為、保存行為の総称です。
利用行為とは、共有者の収益を図る行為をいい、具体的には、共有物の賃貸借契約の締結などがあります。
改良行為とは、財産の性質を変えない範囲で共有物の価値の増加を図る行為をいい、共有土地の地ならしなどです。
保存行為とは、共有物の現状維持を図る行為をいい、共有家屋の修繕や消滅時効の中断などがあります。

利用行為、改良行為については、共有者の数ではなく、不動産の持分に応じて過半数で決めて行うことになります。過半数というのは半数を超えるという意味ですから、持分の等しい共有者が3人いれば2人の同意で決めることができます。しかし、等しい持分を持つ共有者が2人いた場合、片方だけでは過半数になりませんので注意が必要です。3人の共有者の持分がそれぞれ5分の3、5分の1、5分の1だった場合は、5分の3の持分を持つ人間の意思だけで過半数になります。このような場合、持分の過半数の5分の3を持つ者は土地全体の使い方を決めることができる権利があるのですから、過半数に満たない共有者の利用権は侵害されることもあります。

保存行為については、各共有者に対する影響がそれほど大きくないため、各相続人が単独で行うことができます。共有者のうちの一部の人が共有者の同意を得ずに勝手に変更・処分行為を行った場合、他の共有者は原状回復が不能である場合を除き、自己の持分権に基づいて、原状回復するよう求めることができますが、これも保存行為とされています。

1つの不動産に対して何らかの行為をする場合に、単独でできることや持分の過半数の合意が必要なこと、全員の合意が必要なことなどが事細かく別れています。
このことから、不動産を分ける際、共有にすることだけは避けるべきであるといえます。いざ何かしたいと思ったときに、自分1人でできることはわずかであり、せっかく所有している不動産を有効に使うことができなくなるからです。

たとえば、いざお金が必要になり不動産を売却したくなったらどうでしょうか。
売却するには共有者全員の合意が必要です。文字通り全員ですから、1人でも欠けると売却できません。自分の持分だけを売却することはできますが、この「面倒な共有不動産」を買ってくれる人などなかなか出てきません。持分を売却する場合も、買主が第三者の場合「自由に利用できない共有不動産」と知ったうえで取引するわけですから、売却価格は低くなるでしょう。また、相続人同士の共有でも争いが生じるのに、全く関係のない外部の第三者が共有者になれば、トラブルにならないはずがありません。
実際に、共有者間でモメているうちに、共有者の1人が売却した相手が暴力団関係者であることが発覚。暴力団関係者が共有者として出てきて交渉をひっかきまわすという話もあります。

特にもともと単独所有に馴染むようなマンションを共有で持っている場合は大変なことになります。
マンションを貸し出すのは利用行為になりますので、持ち分の過半数が必要になります。過半数の決済を
とるためには、共有者で協議をすることが前提です。
以前、都心で信じられないくらい良い立地にあるマンションを事件で扱いました。依頼者はこのマンションを借りようとしたのですが、共有オーナー7人のうち6人が海外在住だったのです。理論的には共有者の共有持ち分の過半数で決することができますが、現実に手続きはそう簡単ではなく、物件の管理も現実的には共有だとやりにくくなります。

賃貸用のアパートやマンションなどの収益物件は、毎月の賃料が期待できるものの、いいことずくめではありません。賃貸用のアパートやマンションを相続すると、賃貸人としての地位を承継します。被相続人が死亡したからといって、今までの賃貸借契約がそこで終了するわけではなく、契約期間が満了した場合でも原則として更新されますので、賃借人にすぐに出て行ってもらうのは困難で、相続した不動産を売却するのも別の用途で使用するにしても難しいといえます。
賃貸用のアパートやマンションなどの収益物件は管理する費用が必要になります。築年数が進めば修繕費も必要になります。建物が古くなるとどうしても賃借人が付きにくくなり、賃借人がいなければ家賃収入は見込めません。定期的な修繕などをすることによって建物の価値が上がり、収益も確保されますが、維持をするにはそれなりの費用が必要です。
このような財産は、共有するのに向きません。共有したとしても、結局共有者のうち誰か一人が管理することになるので、管理負担の便宜上もマンションなどの不動産は単独所有させるべきです。

相続不動産を共有で持ち続けると、いつまでも相続人間で協議が必要になります。過半数の賛成で決することができる利用行為・改良行為といえども、採決のための協議をしていることが前提です。コミュニケーションが取れない間柄の相続人同士になると、その前提の協議をすることもままならない。協議ができたとしても売却などの際に全員合意に達することは難しいのです。
相続不動産の共有が最悪であることは理解していただけたでしょうか。
それでも共有をしてしまうのは、不動産価格の評価をめぐって対立が激しく、遺産分割に収拾をつけるのに苦労するからです。また、遺産分割協議が長く続くうちに、これ以上話し合うことが面倒になってしまうからです。

ネズミ算式に増えてしまう共有者

不動産は共有を避けて単独所有で一人が相続するのが望ましい財産です。
それでも、時々「面倒だから」と分割せずに相続時のまま放置したり、共有分割をしたりすると、共有者がさらに亡くなってしまった場合に問題が生じます。新たな相続の発生で不動産の共有者がさらに増えることになります。
結果、ますます調整がとれないこと必至です。
たとえば、現時点では兄弟2人だけで共有財不動産として相続したとします。その後、兄弟がそれぞれ亡くなって相続が開始したらどうなるでしょうか。兄弟にそれぞれに配偶者、子どもが2人いたとします。すると、共有不動産を処分するには、今度はその6人が相続人となって、協議をする必要が出てきます。6人の協議が整わなければ、また共有となって、またその子どもたちが亡くなったとすると…、ネズミ算式に共有者が増えることになります。最初は2人の青だで意思統一すれば済んだ話が、共有者が増えれば増えるほど、合意がとれにくくなってしまうのです。不動産の処分も難しく、結果固定資産税が課税されるだけの、処分できない不動産になってしまいます。

嫌がらせから発生した共有不動産

息子を交通事故で亡くした母親(Uさん)の相談を受けたときのことです。
息子夫婦に子供がいなかったために、息子の妻(嫁)と相談者Uさん夫婦が相続人になりました。
嫁と仲が悪い相談者Uさんは、もともと結婚には反対でした。接客業についていた嫁をちゃらちゃらしていると評し、派手好きと一刀両断。赤いマニキュアを塗った長い爪で研いだ米など食えないと、顔をしかめて言っていました。2人の間を仲裁に入っていた息子。それも相談者Uさんの姑根性を燃え上がらせました。小さいころから自分の宝物のように思っていた息子を、ほかの若い女性にとられてしまう感覚かもしれません。そもそも嫁と姑はもともと他人。仲が悪い家族関係の代表格ともいえますが、間に入っている夫(息子)が亡くなってしまえば無理に付き合う必要もなくなります。

嫁を目の敵にしてきた姑が、憎悪の念をいっそう燃え上がらせたのは、息子が亡くなってからの嫁の態度が、急に変わってしまったからでした。葬式の後、嫁はろくにあいさつもせず、一切相談者Uさんと関わり合わないようにしているとのことです。
こうなると、相続問題はこじれ、モメること必至です。

相続財産は、息子名義のマンションのみ。幸いマンションのローンは、保険金で払い終えましたが、それ以外に財産はありません。マンションは、どうやら嫁も購入にあたってお金を出しているようです。しかし名義は息子のものなので、100%息子の相続財産であると相談者Uさんは主張しています。確かに嫁が支出していた場合は、法的には嫁の持ち分が認められる可能性があるはずです。しかしその証拠はない。嫁が金を出しているということ自体を立証することは困難な状況でした。
相続財産の3分の2が嫁に、3分の1が相談者Uさん夫婦に行くことになります。

相談者Uさんは「私も相続人なのだから、マンションを相続したい。」と希望します。マンションを共有にすると、原則として全員の合意がないと売れなくなります。ということは、相談者Uさんが売りたいと思っても、嫁の同意がなくては売却ができません。もちろん嫁が売りたいと思っても、相談者Uさんらの同意がないと売れないということになってしまいます。自由に処分できない財産を持っていても仕方がないので、不動産に対する相続分を現金で調整するよう提案をしたのですが、相談者Uさんは「今後の嫁に対するけん制を維持するためにもマンションを共有したい。」と言い出したのです。もちろんこれはお嫁さんに対する嫌がらせです。
これが相続における嫁姑問題の恐いところです。姑にとっては、処分できないマンション(=共有不動産)を持つことのリスクよりも、嫁の自由にさせないことのほうが大切だったようです。

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6.遺産分割協議で決まらないとどうなる分けられずにモメる

遺産分割を行う場合、まずは相続人全員による話し合い、遺産分割協議を行うのが原則です。
相続人間の協議だけで話がまとまればよいですが、協議を重ねても話がまとまらないこともあります。また、相続人同士の対立があり協議の場に加わらない人がいることもあります。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なので、話がまとまらない場合はもちろん、協議に加わらない人が1人でもいる場合にも不成立となります。

遺産分割調停

遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申立てを行います。相続人同士だけで遺産分割協議を行っていると、お互い感情的になったり意地を張ってしまったりするので、利害関係のない第三者である家庭裁判所にて話し合いを行うのは有効な手段といえます。
調停手続では、家事審判官1人と調停委員2人で構成される調停委員が各相続人の意見を聞いて事情を把握し、各相続人がそれぞれどのような分割方法を希望しているかの意向を確認してくれます。その上で、解決案を提示したり、解決のために必要な助言をしてくれ、相続人全員の合意が得られるように話し合いを進めてくれます。相続人全員が、裁判所に一同に会して話し合うのではなく、申立人側と相手方側の各々の事情や経緯、希望を聞いてから、お互いが合意できそうな調停案を提示し、調停成立に導いてくれます。
ただ、調停はあくまで裁判所を介した話し合い(協議)の場で、調停委員の調停案には強制力はありません。互いに譲歩ができなければ調停は不成立に終わります。
調停申立は相続人のうちの1人もしくは複数の申立人が、その他の全ての相続人を相手方として行います。調停によって話し合いが成立した場合には、調停調書という形で合意内容をまとめます。この調停調書は確定した審判と同じ効力を持っており、調停成立後はこの調書に従って遺産分割が行われます。

遺産分割審判

調停による話し合いでも話がまとまらず調停が不成立になった場合には、家庭裁判所の審判で結論を出すことになります。調停不成立となった場合には当然に審判手続きに移行するので、あらためて家庭裁判所に審判申立書を提出する必要はありません。
審判では調停のように相続人間での話し合いは行われず、家事審判官が各相続人の事情や意見を確認した上で、公平に分割方法についての審判を下します。家庭裁判所によって下された審判には強制力があるので、合意できない相続人がいる場合でもこの決定に従わなければなりません。
審判の決定に不服がある場合には即時抗告をすることができ、高等裁判所で審理をしてもらうことができます。なお、即時抗告は、審判の告知を受けた日の翌日から2週間以内に行わなければなりません。

相続人間の協議が整わない場合は家庭裁判所を介した手続を利用することができることは説明した通りです。相続人は家庭裁判所に対して、調停、審判いずれの申立ても行うことができます。
ただし、本来遺産分割は相続人の自由な協議による解決が期待されているため、まずは調停手続によることが望ましいとされています。先に審判が申立てられた場合でも、裁判官の職権で、やはりまずは調停をした方がよいと判断がなされれば、調停から始まることになります。

遺産分割の流れ
遺産分割の流れ

調停、審判の「違い」を知る

遺産分割事件は、協議、調停、審判いずれの方法で解決する場合でも、まずは相続人の範囲、相続財産の範囲を確定します。次に遺言の有無の確認、寄与分・特別受益の確認、相続財産の評価、そして具体的な分割方法について決定していきます。
この遺産分割を決定する前提問題が解決をしていないと、話し合いを進めることはできません。
たとえば、夫婦や親子など身分関係に問題が生じている場合は相続人が別途家事審判等で問題解決してからでないと、ある財産が被相続人のものかどうか争いがある場合などは裁判で財産の範囲を決定してからでないと話は進みません。

調停、審判いずれの方法で解決するかによって、遺産分割の決定事項が違ってきますので注意が必要です。調停はあくまで当事者による話し合いのため、対象は比較的柔軟になっています。遺産分割に付随する関連事項として、相続債務や祭祀承継についても話し合われ、解決事項が多いということから、審判ではなく調停で解決を求めた方が効果的な場合があります。審判は強制力があるというメリットがありますが、対象事項以外の問題点は話し合いによって柔軟に解決できないのが通常です。たとえば、遺産の範囲と評価を確定しない限り審判をすることができないため、まずは調停手続で、遺産の範囲と評価を確定します。調停に比べると融通が利かず、使い勝手が悪いと言えるでしょう。
遺産分割を進めるに当たり、どのように進めた方が一番よいのか、各々の方法の特性をふまえた上で選択する必要があります。

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